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土地活用で、アパートを建てるか、戸建賃貸にするかを判断する際、指標の一つに、
・利回り
・手残り家賃
といったものがあります。
戸建賃貸は、敷地にゆったりとしたものを建てるので、アパートに比べると、あまり多くの戸数を確保することが必然的にできません。
戸数が少なくなると、得られる家賃総額が低くなったり、また、利回りがアパートに比べて悪くなったりもします。
一方、空室率や入居継続率という指標でみると、アパートよりも戸建賃貸の方が長期入居になることが多いため、結果的に手元に残っているお金が多くなる、という可能性があります。
ですので、一概に、アパートの方がいいとか、戸建賃貸の方がいいという議論は成り立たないわけです。
ところが、
「どうしようもない土地」
については、戸建賃貸に軍配があがる可能性が高くなります。
ここで、どうしようもない土地のというのは、
・最寄駅から遠く、明らかに単身者からのニーズに乏しい立地にある
・変形していて、一般的なアパートが建てられない
ような土地のことです。
地主さんにとってはもちろん、不動産投資家にとっても、このような土地というのは敬遠されるのが通常です。
ところが、このような土地にうまく戸建賃貸をあてはめると、うまく稼働できることがあります。
というのも、戸建賃貸は一般的なアパートに比べ、駅から多少遠くても成約になりやすいからです。
もし、各戸毎の専用駐車場が確保できればその戸建賃貸はより強い物件になることでしょう。
今の市況では、土地を購入して新築投資をしよう、という投資家も大勢います。
むしろ、都内での新築投資はライバルが多く、加熱しすぎていると言っても過言ではありません。
ところが、バス便のような駅から遠い土地、しかも、郊外の変形地などは、誰からも見向きもされずに忘れられていることが往々にしてあります。
そのような土地を狙って戸建賃貸投資していくというのも、一つの選択肢としておもしろいかもしれません。
２０１４年７月２１日
谷本 真
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