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「どんなプランにすれば、需要が大きく、高く、そして、早く入居が決まるのか？」
これは、土地活用を考える場合、一番大事なポイントです。
ところが、結論から言うと、
「家賃も入居も市場が決める」
ということになります。
言葉を変えれば、
「入居募集を実際にはじめてみないと、反響は分からない。」
ということになってしまいます。
もちろん、事前調査は必要です。
データでの机上調査はもちろん、実際に仲介会社へのヒアリングも大切な方法です。
このような事前調査から得られる情報というのは、
おおよそ、需要を捉えている
と考えられます。
自身の物件でもこんなことがありました。
プランを作っていて、どうしても、日当たりが悪くなってしまう部屋がでてきていました。
方位も、他のお部屋はうまく南向きにとれているのに、この部屋だけが西向き。
事前の仲介会社へのヒアリングでも、
「この部屋が一番最後まで残りそうですね。
日当たり、どう考えても他のお部屋の方がいいですものね。」
という回答でした。
ところが、ふたを開けてみると、結果は真逆。
この日当たりの悪いお部屋が一番に決まったのです。
不動産は２つとして同じものがありません。
見る人によって印象が全くことなります。
「じゃあそうすればいいの？」
という声も聞こえてきそうですが、戸建賃貸を企画する場合、ある方法が使えます。
それは、その敷地に複数棟建築できるのであれば、
全てを同じサイズにするのではなく、複数のサイズのミックスする
というやり方です。
例えば、３棟建てられるなら、一つは３ＬＤＫ、もう一つは、２ＬＤＫ、最後の一つは、２ＤＫという感じですね。
このようにすると、ターゲットとなる層がバラけますので、お部屋探しされる方のより広い需要を捉えることができます。
これがアパートやマンションだと、なかなか間取りなどをバラバラにする、というのは困難です。
大きなコストアップに直結してしまいます。
おそらく、建築会社も嫌がることでしょう。
もし、具体的な計画を進めているのだとしたら、戸建賃貸の違うサイズを企画する、というのも選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。
入居募集の方法がまた違ってくると思います。
2014年10月20日
谷本
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