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不動産投資と一口に言っても、マンションやアパートなどの一棟ものから区分に至るまで、本当にいろいろな種類があります。
もっと広く言えば、コンテナＢＯＸやコインパーキングなども不動産投資の一つです。
戸建賃貸一つとっても、更地に新築する方法もあれば、建て替えもしくは、中古物件を購入する、という方法もあります。
中には、敷地のうち、余っているスペースに戸建賃貸を建築する、という方もいらっしゃいます。
不動産投資の対象として、物件自体に、
良い、悪い
はないのではないかと考えています。
物件自体に良し悪しがあるのではなく、
投資される方の資産背景やステージによって、良し悪しが決まる
というのが真実ではないかと思うのです。
もちろん、誰からみても、またどう考えても良い物件というのは存在し得ます。
続に言う、「お宝物件」なるものがまさにそれです。
ですが、そのような物件に巡り合える可能性というのはかなり低いと言えるでしょう。
しかし、
「自分にとっての」お宝物件
を入手することは不可能ではありません。
そんな不動産投資のブームの一端でもある、激安戸建賃貸投資ですが、案外、間違って投資される方も多いように思います。
もう少しお話しすると、
運営コスト
を考慮されずに、
・表面利回りが高いから・・・
・長期入居が見込めるから・・・
・現金購入できて手軽だから・・・
という理由だけで投資を決めてしまう方が多いのです。
書店では毎年腐るほど多くの不動産投資本が並べられます。
ところが、ほとんどの不動産投資本には、成功談しか書かれていません。
成功談がなければ出版されない、というのが実情かもしれませんが、それにしても・・・、という感じです。
都心近郊でも、１０００万円以下の古家などは、普通に検索すればいくらでもでてきます。
さらに、その中から大きく指値できるものもいくらでもあります。
ただ、ここで大事なのは、運営していく上での支出をどれだけ把握した上で投資できているか、ということなのです。
古くなった戸建は、とにかく修繕費がかかります。
しかも、外壁や屋根の補修など、投資額に占める割合がかなり大きいと言われています。
購入したとたんに、外壁修繕、などという話になってしまったら目も当てられません。
これは、もともと古家を戸建賃貸として貸している方にとっても当てはまる部分があります。
確かに、残債もなくなっていれば、建て替えるよりもそのまま賃貸していた方が見た目の収益性はいいはずです。
建て替えるとなると、現金で建築しない限り、また多額のローンを背負う必要もでてくるためです。
ところが、この修繕費という項目を考慮すると、一概に古家のまま貸し出している方が絶対に収益率がいい、ということではなくなってきます。
雨漏りや漏水、果ては低属性入居のための家賃滞納など、精神的にもストレスのかかることが多くなります。
これらを考えると、古家のまま保有するよりも、新築に建て替えた方が長期的に考えるとメリットがある場合もでてくるはずです。
中古物件投資や新築の建て替えなど、他の方の経験談や見た目の利回りに惑わされることなく、
自分の物件ではどうなのか・・・
を考えるようにしましょう！
2014年12月1日
谷本
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