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今回は、戸建賃貸の供給可能エリアについてお話しします。
当社の戸建賃貸は、7月のリニューアル発表以降
北は北海道、南は沖縄まで全国から無料カタログの
請求を頂いております。
まず結論として、戸建賃貸は、アパートやマンションの
供給エリアよりも、広い範囲での供給が可能です。
首都圏であれば、「駅からの距離」が物件選定に大きな影響を与える反面、
地方は車社会なので、駅からの距離は影響が少ないでしょう。
駅までの近さより、基本的に車での移動が多い生活の中で、
立地については勤務先や学校との距離、主要幹線道路へのアクセス、
計画においては駐車場の確保が重要となります。
これは、首都圏でバス便の立地で戸建賃貸を検討する際も、
同様だと思います。
しかし、これが全国どこでも可能かというと、いくつか注意点があります。
特に気にしなければいけないのが、家賃相場です。
元々戸建賃貸は供給が少ない物件なので、地域によっては
家賃相場が分からないケースがあります。
何度かこのレポートでもお伝えしましたが、その地域の
建売分譲住宅の販売価格から、月のローンの支払い想定額を
求めると、戸建賃貸の家賃の上限が決まります。
仮にその支払額が7万円のエリアとした場合、
年間家賃は84万円で、期待利回りを8％とした場合に
割り戻すと、1,050万円が建設費になります。
16坪の建物を計画した場合、坪単価が約65万円、
18坪であれば約58万円、20坪であれば約52万円の
施工坪単価で建築できれば、期待する利回りも確保できます。
上記の計算は簡略なので、当然諸費用も加味して
検討しなければなりませんが、理屈としては、家賃から逆算して
事業費を検討するということは、必要なプロセスです。
昨今の建築費の高騰で、首都圏では建築資材や労務費について
下がる気配がありません。
ただし日本全国の地域によっては、建築資材は難しいと思いますが、
労務費の部分は影響を受けずに、建築費を抑えられる地域もあるかと思います。
たとえば当社で企画している戸建賃貸は、積雪地域や寒冷地域仕様ではない為、
断熱性能や屋根の荷重について、そのままという訳にはいきません。
また沖縄のように台風が多く、シロアリの被害を受けやすい地域では
RC造が9割近くで、そのため木造建築の職人さんが少ないこともあり
当てはまらないかと思います。
しかし家賃と建築費のバランスが取れる地域であれば、戸建賃貸は
家賃の高い首都圏に限らず、十分実現可能かと思います。
本日は賃貸需要における戸建賃貸の優位性とともに、
戸建賃貸の供給可能エリアついてお話しさせて頂きました。
それでは次回の【戸建賃貸コラム】をお楽しみに！
平成26年12月8日
岡 宏
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