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賃貸経営をしていて常に気になるのが金利の動向。
私も、変動金利で借りているものが多いので、いつ金利が上がるかと、正直不安です。
賃貸経営で常に考えておかねばならないのが借入金の返済です。
もちろんこれは戸建賃貸でも同じ。
よくご相談を受けるのは、
・できるだけフルローンで借りたい！
・返済期間はできるだけ長くしたい！
・諸費用までローンを組みたい！
というものです。
大半の金融機関が、物件の法定耐用年数までしか融資してくれないことを考慮すると、返済期間の点では、必然的に投資の対象は、
・築浅の物件
・耐用年数の長いＲＣ造
に絞られてしまいます。
さらに、フルローンということになると、基本的に金融機関は物件の積算評価額までしか融資しませんので、
・路線価が高い地域にある
（多くの銀行が土地を路線価で評価します。）
・建物が新しい
物件はフルローンがおりやすいことになります。
しかし、できるだけ多く、そして、できるだけ長く借りるということにはメリットもありますが、当然、デメリットも大きくなります。
借り入れを行う（＝レバレッジを効かせる）ことは本来、もろ刃の剣なのです。
まず、フルローンについて考えてみます。
１億円の物件に対し、１億円のローンを受ける場合と８０００万円のローンで２０００万円の自己資金を使う場合を比較してみましょう。
仮に、どちらのケースも借入金利３％、借入期間２５年とします。
ローンが１億円だと、毎月の元利支払いは、約４７．４万円。
一方、ローンが８０００万円だと、毎月の元金支払いは、約３７．９万円です。
毎月の返済が１０万円も変わってきます。
さらに、２５年間の最終的な利払いは、
・１億円ローンの場合 約４，２２０万円
・８０００万円ローンの場合 約３，３８０万円
となり、実に８００万円以上もの利払いの差が生じることになるのです。
確かに、大きなローンが受けられると自己資金が減らずに済みますが、毎月のキャッシュフローとトータルの利払いを考えると、損得勘定で言えばある程度自己資金を入れる方に軍配があがります。
また、金利が上昇する局面では、大きく借入すればするほど利払いが大きくなることになります。
また、期間についても考えてみます。
１億円を３％の金利で２５年と３０年で借りる場合を比較します。
前者の場合、
・毎月の元利返済額 約４７．４万円
・２５年間の利払い 約４，２２０万円
ですが、後者の場合、
・毎月の元利返済額 約４２．１万円
・３０年間の利払い 約５，１７０万円
となります。
毎月のキャッシュフローは約５万円、利払い合計額では約９５０万円変わってきます。
フルローンで、できるだけ長期間借入することはメリットにもデメリットにもなり得ます。
ですので、例えフルローンがおりるとしても、また、想定以上に借入できるとしても、そのメリット・デメリットを抑えた上で借りることが必要です。
何か土地活用を進める際には、借入期間と金利について、銀行の言いなりになるのではなく、積極的にシミレーションしてみましょう！
2014年12月22日
コラム担当 谷本
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