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戸建賃貸のメリットの一つは、「出口戦略として売却しやすい」ということを何度かお話しました。
それは多数の住宅購入希望者がターゲットになるからということでしたよね。
なぜ住宅購入希望者に対しては売却しやすいのでしょうか。
それはローンの付きやすさが関係しています。不動産という高額商品を現金で買える人は、少数になります。
そのため、大抵の場合は銀行等からお金を借りて住宅を購入することになります。
その際、銀行から借り入れる商品を住宅ローンといいます。
では住宅ローンの審査基準は一体どのようなものになっているのか見ていきましょう。
ローンの審査項目は、
「「物件」と「人」の評価」
の２つに大きくわけられます。
もちろん銀行によっても、審査基準は異なりますが、概ね以下の内容になっています。
・完済時の年齢が７５歳〜８０歳まで
・正社員で年数が２年〜３年以上
(派遣社員、契約社員のための商品もありますが、金利が高め)
・借入金の年間の返済額の年収に占める割合が、
４００万円未満は３０％、４００万円以上が３５％
・過去の延滞履歴がないこと
といったものが主な審査内容になっています。
ここで注意していただきたいのは、住宅ローンの審査基準には、年齢や年収といった人の評価はあるものの、築年数や構造といった物件の評価はないということです。
中古のアパマンであれば、原則法定耐用年数以内で融資期間が決まります。
ところが、住宅ローンでは築年数が古く、法定耐用年数を超えていたとしても、最長３５年のローンが組めるので、住宅ローンを利用できる多数の購入希望者を相手にできるというわけです。
またエンドユーザー向けの住宅価格は、近隣の取引事例をもとに売り出し価格を決めるケースが多く、築年数を問わず、高い価格で売れる可能性もあるのです。
このような点を踏まえても、持ち続けてよし、売ってよしの戸建賃貸がいかに優れた投資方法かを理解していただけたのではないでしょうか。
2015年1月26日
高橋 淳
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