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つい先日まで、荒川区の東日暮里にて３Ｆ建戸建賃貸の企画・入居募集に携わっていました。
幸いなことに、建築中に申込みがあり、そのまま成約。
竣工・引き渡し時には満室状態でスタートできることになりました。
今回はたまたま建築中に入居申込みが入ったのですが、常にこのような理想的な形になるわけではありません。
家賃設定によっては、例え新築でも空室期間が長引くものもあります。
これは、実物と家賃とのバランスの問題で、早く満室になればそれが正解かというと、決してそうは言えません。
なぜなら、あまりに早く成約してしまう場合、もう少し高く賃料を設定できた可能性も少なくないためです。
とはいえ、こればっかりは後になってみないと分かりませんので、
「とりあえず、早期満室にしてから、次の入居募集が必要なときに、条件について再考してみよう！」
とするようなスタンスでもいいのではないかと考えます。
さて、このような新築物件の場合、竣工して引渡しの後、プロのカメラマンに物件を撮影してもらうようにしています。
入居募集でどれだけいい写真が掲載できるかが入居募集を左右することが多いためです。
ところが、今回の場合、その撮影までに満室になってしまいました。
今回の入居募集だけを考えれば、何もお金のかかるプロカメラマンにわざわざ撮影をお願いしなくてもいいのではないかとも考えられます。
しかし、直近の入居募集のため、と近視眼的になるのではなく、長期的な入居募集を見据えた行動が大切だと私は思います。
仮に、今回入居してくれる方が３年後に退去するとしましょう。
退去してからリフォーム・クリーニングが終わるのを待ち、それからカメラマンが撮影するのを待っていると、平気で２〜３週間は過ぎてしまいそうです。
そうではなく、満室が決まったからこそ、次の入居募集を踏また行動をとるべきなのです。
次の退去が発生したとしても、写真さえあれば退去連絡がきた瞬間から入居募集をスタートできます。
しかも、中途半端な入居募集ではなく、プロによる本格的な写真での入居募集がはじめられるのです。
期間でいうと、一か月間は早く入居募集をスタートできることになるのではないでしょうか。
満室時から次の入居募集の戦略を考えておく
これはどのような物件の入居募集でも重要なポイントですので、今一度考えてみていただきたいと思います！
2015年3月23日
谷本 真
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