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当社代表浦田著書の「戸建賃貸運用法」が出版されたのは２００６年でした。
当時、築古の戸建は賃貸として供給されていたものの、新築戸建賃貸はまったくといっていい程ありませんでした。
２０１５年にもなると、大手でも戸建賃貸を扱うようになり、アパマンに変わる土地活用方法として、ポピュラーなものとなっています。
最近では、中古の戸建ばかりをターゲットに投資している投資家もいるくらいです。
戸建賃貸投資がブームのようになっていますが、同じ不動産投資でも区分マンションで進めている人が、極端に少ないのはなぜでしょうか。
それは、区分には銀行からの融資が下りにくいためです。
物件購入において融資を受けるためには、担保評価と返済力があることが基本条件になります。
それでは担保評価の目安を見てみましょう。
・土地の担保評価
路線価 × 土地面積 × ８０％
・建物の担保評価
建築価格 × 建物面積 × ７０％ ÷ (築年数/耐用年数)
※銀行によっても異なり、上記は一つの目安です。
これを戸建、区分マンションに照らし合わせてみます。
区分マンションは土地の所有権割合が少ないため、土地の評価はほとんどでません。その為、ほぼ建物のみの担保評価となってしまいます。
築年数が古いマンションの場合、担保価値はほとんどないと見なされます。
つまり建物からの担保は期待できないものとなってしまうのです。
では戸建はどうでしょうか。
建物が古い場合は、区分マンションと同様です。
しかし戸建には土地があることを忘れてはいけません。
建物と評価方法が違うため、年数が経過しても建物のように大きく担保評価が、下がることはありません。
その土地を担保提供することによって、銀行から融資を受けることができ、結果、事業規模を拡大することができるのです。
区分マンションで事業拡大しようと思っても、担保不足が生じてしまいます。
その点、戸建であれば土地分担保提供できる余裕があり、事業拡大しやすいことから戸建賃貸を買いすすめる方が多いということです。
このように戸建賃貸は土地を所有でき、土地から得られる担保価値、資産的価値、資産の拡大という観点からも優れているのです。
2015年4月20日
高橋 淳
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