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先日、青色申告決算書をだいたいの予測数字をもとに作成してみました。
アパート経営では、売上は家賃なので、ある程度想定できますし、支出も、突発的なものを除けばほぼ想定できます。
ざっと計算してみると、毎年のことながら税額が高くなってくるのが分かります。
というのも、アパート経営では、物件が増えないことを前提にすれば、
毎年売上が下がっていく（もしくは、現状維持）のに、課税所得がどんどん増えていく
ことになります。
まず、売上である家賃は、建物が古くなればなるほど、また、相場家賃が下がれば下がるほどそれに連動して下がってきます。
もちろん、例外はありますが、一般的には厳しく考え、毎年０．５％〜１％は家賃が下落するものと考えておいた方がよいでしょう。
一方、経費のうちで大きな割合を占めるのが減価償却費です。
減価償却方法にもよりますが、一般的には経年とともにどんどん少なくなっていき、やがて計上できなくなります。
あわせて、ローン支払いのうち、利息部分も経費にすることができますが、この利息も経年とともに少なくなってしまいます。
この減価償却費と利息という２大経費項目ともいうべきものがどんどん下落してくため、反対に税金の対象となる課税所得が大きくなってしまうのです。
「あれ、でも、家賃も下落するんだったら、課税所得が低くなる、とも言えますよね？」
と思われるかもしれませんが、上記２大経費項目の下落幅は家賃下落の比ではありません。
結局、
売上あがって銭足らず
の言葉通り、何もしなければアパート経営は税金支払いでどんどん苦しくなってしまうのです。
では何ができるか？
それは、まずは、単年度だけで考えるのではなく、５年、１０年といったスパンで売上や経費、キャッシュフローを考えてみることです。
そして、修繕や物件の追加購入もしくは売却などを計画することです。
何もしなければ、必ずといっていいほど税金支払いに苦しむことになってしまいます。
そのために、まずは単年度の、そして、つぎに中長期的な数字を一度試算されてみることをおすすめいたします！
2015年7月6日
谷本 真
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