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当社の「稼ぐ戸建賃貸」ＨＰへ問い合わせをされる方は、
戸建賃貸とアパートを比較して検討されている方が多いようです。
「実際にどっちが得？」という疑問を抱いている方も
多いと思いますので、比較して検証してみます。
場所は東京都Ｓ区で人気のあるエリア。
敷地面積は約６５坪、二方向道路に接道する角地で、
閑静な住宅街に位置しています。
その計画地に、戸建賃貸とアパートという
２パターンの計画で検証してみます。
＜Ａ案＞戸建賃貸３棟３戸 各戸駐車場１台
＜Ｂ案＞アパート１棟１０戸 駐車場なし
◆事業収支計画書作成の条件
・ 共通事項として自己資金を１００万円以内、
空室率１０％、融資期間３０年、金利２％。
・ 家賃下落率を見込まない代わりに、
リスク金利として１１年目以降、金利を４％で試算。
この条件のもとキャッシュフローが黒字になるかどうかで、
事業の安全性を見ています。
建築費については当社規格を変更して算出、
及び過去事例による概算としています。
◆事業収支計画書の比較
＜Ａ案＞戸建賃貸
・ 総事業費５４，８５６千円
・ 建設費４７，０４０千円、諸費用７，８１６千円
・ 借入予定額５４，０００千円、自己資金８５６千円
・ 表面利回り１１．８１％、実質利回り３．０２％（１０年平均）
・ 税引き前キャッシュフロー（４年目以降）年間１，６４６千円
＜Ｂ案＞アパート１棟
・ 総事業費９５，９３５千円
・ 建設費８５，４０６千円、諸費用１０，５２８千円
・ 借入予定額９５，０００千円、自己資金９３５千円
・ 表面利回り１０．８８％、実質利回り２．８５％（１０年平均）
・ 税引き前キャッシュフロー（４年目以降）年間２，７１４千円
◆事業計画を比較しての見解
戸建賃貸の想定家賃については、
近隣事例が少ない為、抑えて想定しています。
また駐車場代も計上していない為、実際に募集する際には、
更に良い投資効率になる可能性があります。
アパートについては周辺相場から家賃を設定していますが、
供給数が多いこともあり、将来的な家賃下落が
起こることが予測されます。
キャッシュフローではＢ案の金額が大きくなるものの、
想定される担保評価額よりも、借入額がかなり大きくなる
ことから、融資額が満額とならない可能性があります。
今回の事業計画を比較すると、土地を最大限活かして
アパートを１０戸計画するよりも、戸建賃貸３戸の方が
投資効率（利回り）は良いことがわかります。
また相続対策や出口戦略としても、一棟アパートより
戸建賃貸の方が分割しやすいという利点もあります。
投資家に比べて実需（賃貸としてでなく、自分が住むために購入
する方）へ高く売却できる可能性もあることが、戸建賃貸で
計画することのメリットになります。
今回の事例では、戸建賃貸の方がお得だと言えると思います。
ただし全ての立地に当てはまる訳ではないので、
今回のように比較して検証する必要があります。
もしご自身で所有している土地について検証したい場合は、
無料相談サービスをご利用ください。
今回の「稼ぐ戸建賃貸」レポートが、
皆様のお役に立てば幸いです。
平成28年6月27日
岡 宏
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