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突然ですが、生産緑地法の２０２２年問題をご存知ですか？
「農家じゃないから関係ない」と思うかもしれませんが、
賃貸に限らず住宅市場に大きな影響を与える問題に
なると思いますので、今回のレポートで説明します。
そもそも「生産緑地」とは？
抜粋してお伝えすると、市街化区域内にある５００平米以上の農地で、
１９９２年に生産緑地地区の指定を受け、３０年間農地として管理する
ことを条件に固定資産税や相続税等の優遇を受けている土地です。
ちょうど３０年間を経過するのが２０２２年となり、
再度、生産緑地とするか、解除するかを選択するのですが、
その際、以下の問題が考えられます。
＜生産緑地保有者の３つの大きな問題＞
１．３０年継続問題
・ 指定を受けた頃と比べ、市街化が広がったことにより
生産緑地の周辺環境は大きく変化しているため、
今後の農地としての見通しが立てづらい。
・ ２０２２年に更新をすると、新たに３０年の営農が必須となる。
・ 営農者の高齢化と後継者の不在、
後継者がいても営農だけでは経済的に困難。
・ 生産緑地所有者が所有するその他の土地では
賃貸マンションやアパート経営等が主要事業となり、
後継者は農業をしていない、またはサラリーマンの場合が多い。
・ ２０２２年は東京オリンピック開催後２年目にあたり、
経済状況が不透明なため、今から検討するのが難しい。
２．相続税の納税問題
・ 相続税評価額は宅地の９５％の評価となる。
（相続時の納税においては、あまり「生産緑地制度」のメリットは無い）
・ 相続発生時に売却して相続税を納めようとしても、時間が足りない。
（生産緑地を売却するのは、手続き等で時間がかかる）
３．将来の土地活用問題
・ 生産緑地を継続するか、解除して宅地化するか。
・ 宅地化した場合、収益を生む事業へ有効活用できるか。
・ 将来の生計の柱を何にするか。
・ 敷地自体が未接道や不整形の場合、
宅地化しても有効活用できるかわからない。
上記のことを踏まえると、現在、生産緑地である土地が、
２０２２年には大量に宅地化される見込みです。
そうなった場合、生産緑地は５００平米以上の
広大な土地であるため、やはり「分譲マンション」や
「建売住宅」等の住宅が数多く建築されるでしょう。
そして相続税の圧縮効果を考えると「賃貸住宅」も増えて、
空前の「建築バブル」が起こります。
従って２０２２年以降は、現在も郊外や地方を中心に起きている
「空室問題」が、今まで以上に目立つこととなります。
では、どのような対策を取れば良いのでしょうか？
それは、相続対策として「分割」「納税」「圧縮」効果のある
戸建賃貸を建築するのが、一つの選択肢になるかと思います。
しかも、他社にない「特色のある戸建賃貸」が
マストになるでしょう。
事例集にも掲載していますが、
当社はオンリーワンの戸建賃貸を目指して、
フルオーダーでの戸建賃貸を企画しております。
是非、この機会にご覧ください。
今回は、住宅市場における２０２２年問題について
お話しさせて頂きました。
今回の「稼ぐ戸建賃貸」レポートが、
皆様のお役に立てば幸いです。
2016年11月21日
岡 宏
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