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築古戸建の最大のメリットは、仕入れの安さです。
価格も安いため、現金購入してＤＩＹを行い、市場に出すというのが、築古戸建投資の成功のセオリーと言われています。
しかし、一見成功事例が多いように見える、築古戸建にも失敗事例は潜んでいます。
その多くは、需要のない地域に買ってしまったことや、リフォーム費用のかけ方、そして、相場の賃料の判断を見誤ることによって起きています。
以前、お会いしたオーナーさんは物件購入の安さだけで、築古戸建を買ったといいます。
その戸建はリフォームを行った上で、面積も広いことから、相場の賃料に設定して市場に提供しましたが、１年以上、申込にならなかったといいます。
賃貸経営をする上で基本でありながら、最も重要な点は、
◆適正賃料 × 立地力 × 物件力
という３つのバランスが取れる物件が、入居者を獲得できる物件であり、それを供給できているかどうかということです。
ここで先ほどのオーナーさんの物件を紹介しましょう。
・面積だけで決めた相場賃料
・不人気駅から徒歩２０分超えの立地
・内装はそこそこ、外壁はボロボロ
このような条件では、その物件をお客様が選ぶ訳がありません。
このような失敗事例にならないように、まずは、その地域に賃貸需要はあるのかを調べます。
そして、地域ごとの貸せる賃料を導きます。
更に、
年間想定賃料 ÷ (物件価格＋リフォーム) ＝ 最低１０％
と計算し、かけることのできるリフォーム費用を予め算出した上で、購入するか、しないかを判断します。
築古戸建は単純に割安物件だからといって、簡単に手を出してはいけません。
多くの投資家が一番に「不動産を購入すること」を考えます。
しかし、そこに入居者がいなければ、その計画は絵に描いたもちでしかないでしょう。
必ず市場調査し、需要があるのかないかを必ず判断した上で、購入しなければ賃貸経営など成り立たないのです。
2018年8月27日
高橋 淳
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