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築古戸建賃貸は、小規模で手に入れやすい価格ということで、数ある不動産投資の中でも、人気の投資法の一つです。
しかし、市場に出ている築古戸建賃貸の中でも、価格が安いものにはそれなりの理由があります。
現場の視点から見ると、戸建賃貸の場合、以下の事例で失敗するケースが多いと感じます。
1．客付に苦戦する
せっかく物件を購入できたとしても、入居者がいなければ賃貸経営は当然成り立ちません。
一般的に戸建は、駅から離れていることが多く、その距離だけでお客様から敬遠され、申込みに至らないケースは往々にしてあります。
にも関わらず、物件購入にだけ力を注ぎ、後は他力本願で空室対策のための行動を起こさないオーナーも多くいます。
以前、このコラムでもお伝えしましたが、客付力の重要点は、
「適正賃料×立地力×物件力」
この3要素全て揃った物件は空室知らずです。
しかし、実際全てが備わっている物件を手に入れることは難しいので、3つのうちのどこかの客付ポイントを伸ばす必要があります。
しかし、
・戸建という面積の広さだけを基に賃料を査定する（適正賃料）
・そもそも需要のない地域にある（立地力）
・外観、室内から古くささが拭えない（物件力）
このような戸建は、客付力においてどのポイントからもずれており、すべてが間違った経営をしているとしか言えません。
2．積み重なる修繕費用
築年数が古いということは、建物の傷みもそれなりにあるということです。
・漏水が発生した
・水栓の根元から水漏れがする
・床が軋む
・エアコンが効かない
といったクレームが日常茶飯事に発生する可能性があります。
それに伴い発生する修理費用は、エアコン交換に10万円、水栓交換に2万円、漏水修理に数十万といった具合です。
さらに、退去ごとの原状回復費用は、面積が広い分、高額となってしまいます。
もし、500万円の戸建を現金で購入し、毎月5万円得られたとしても、ペット飼育可物件として貸出ししたら、原状回復費用だけで1年分の賃料を吐き出してしまうケースもあるでしょう。
このような場合だと、家賃回収したものを常に修繕費用に当てているため、現金がストックされない状態になってしまいます。
いかがでしょうか？
どんな不動産投資にも、メリット・デメリットがあります。
避けることができないデメリットは、最小限で収まるようリスクを管理するのが、継続して資産を築き、安定した賃貸経営を実現するためのポイントです。
2018年9月17日
高橋 淳
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