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新年が明けてから、もう1カ月が経とうとしています。
今年立てた目標に向かって、早々に動き始めている方も多いことと思います。
不動産投資家であれば、
・1棟ものを購入する！
・戸数を100戸まで増やす！
といった目標を立てているかもしれませんね。
そんな中、「初めての不動産投資」にトライしようと考えている人もいるでしょう。
しかし経験のない人が、いきなり数千万円借り入れし、不動産を所有することは、不安な気持ちでいっぱいになるはずです。
そういった方におすすめなのが、中古戸建賃貸です。
これには、何の説明もいりません。
中古戸建賃貸であれば、少ない費用で購入できる可能性があるからです。
どんな事業でも、小さく始めて慣れてきたら事業規模を拡大していく。
これがリスクを抑えて成功するコツと言われています。
実際に中古戸建から始めて、キャッシュフローと信用を積み重ねて、1棟アパートを所有するまでに至った人も多くいます。
では、戸建から一棟ものへ取り組む過程で重要なものは、なんでしょうか？
もちろん、買ってそのまま貸し出せる中古戸建は見つかりませんから、リフォームも大切です。
そして、入居者から申し込みをもらうための客付能力、物件を維持しながら継続して家賃を得る管理能力も大切と言えます。
しかし、ここでいう重要なものというのは、金融機関からお金を借り続ける能力を指します。
なぜなら、1戸だけ買って終わりでは、リタイアなんて遠い先のこと。
複数棟買い続けることで、安定したキャッシュフローを得られ、資産形成がされていくからです。
そのため、複数棟購入し続けるためには、銀行がお金を貸したくなる物件の目利きができるようになることが、重要ポイントです。
では、そのポイントはどういったものでしょうか。
それは、土地値に着目することです。
金融機関が担保として評価する指標は、相続税路線価です。
要は、担保評価が物件価格を上回っていれば、銀行はお金を貸しやすいというわけです。
この相続税路線価を見る習慣がつくと、不動産の割高感、割安感も判断できるようになります。
そうすると中古戸建を探す際、建物本体の善し悪しだけでなく、土地の広さや、土地の価値にも目が向くようになるでしょう。
中古戸建は取り組みやすい反面、目測を誤った戸建を買ってしまうと、多額の修繕費がかかってしまい、全く儲からないものとなるケースもあります。
まずは、自身の投資スタンスを決め、どこまで増やしていくかを始めに見定め、物件購入することをおすすめします。
2019年1月28日
高橋 淳
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