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不動産業界における繁忙期シーズンも過ぎ、動きの少なくなる、いわゆる閑散期に突入しました。
しかし、閑散期で申込みや内見がないからといって、ただ指をくわえているだけでは経営者失格です。
一歩先を行くオーナーは、時間を確保しやすいこの閑散期にこそ、安定した賃料収入を得るための行動をしています。
それはテナントリテンション（入居者に長く住んでもらうための施策）の工夫やいずれくる売却のタイミングを見越した賃料の値上げ、といったものです。
ところで、賃料値上げの適切なタイミングはどの時期でしょうか。
もちろん、退去後バリューアップし、賃料を値上げするのがスタンダードな方法でしょう。
しかし、いつ退去になるのか見通しがつかない中では、なかなか賃料を上げることは難しいものです。
そこでオススメしたいのは、2年毎の更新のタイミングです。
「え！？入居者から値下げ交渉を受けたのは、1度や2度ではないけど、値上げなんて可能なの？」とお思いでしょう。
しかし、必ずしも不可能というわけではありません。
なぜなら、賃料の値上げは借地借家法でもしっかりと認められているからです。
そうは言っても、ただただ値上げしますと言っては、入居者も納得しないでしょう。
値上げの交渉材料としては、入居者の生活の利便性を上げ、物件自体の価値を上げる設備を導入するなどがあります。
例えば、ネット無料、宅配ボックスの設置、TVインターフォン、ウォシュレット、
防犯カメラを設置するといったものです。
値上げに成功したアパマンは、キャッシュフローの改善だけではなく、売却時に大きな力を発揮します。
例えば、1世帯50,000円×10戸の売却額を賃料別に比較してみましょう。
期待利回りを8％とすると、物件価格は次の通りとなります。
＜1世帯50,000円の場合＞
月500,000円×12ヶ月÷8％＝7,500万円
さらに、1戸あたり3,000円の値上げに成功すると、
＜1世帯53,000円の場合＞
月530,000円×12ヶ月÷8％＝7,950万円
このように1世帯あたり家賃が3,000円アップするだけで、売却額が450万円も違ってくるのです。
これは、戸建賃貸においても同様です。
賃料を上げることができれば、それだけ高値で売れる可能性は高まります。
不動産投資は購入して終わりではありません。
あなた自身で物件の価値を上げ、出口と言われる売却時にいくら利益が残せるのかをコントロールしてこそ、本当の不動産投資家と言えるでしょう。
2019年7月8日
高橋 淳
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