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書籍「戸建賃貸運用法」（浦田健著書）が2006年に発売されて、早13年が経ちました。
この戸建賃貸投資は、一過性のブームに留まることなく、築古戸建というジャンルも生み出されました。
戸建賃貸は、客付や管理に手間がかからず、さらに相続税対策（資産圧縮・分割・納税）としても優れていると言われています。
その中でも納税対策に絞ってみると、必要に応じて1棟ごとに売却できるため、現金一括納付に備えることができます。
これは、何も相続税対策についてだけのメリットではありません。
利益確定としての意味合いもありますし、また生活環境の変化に合わせて、現金化することが容易だということも意味しています。
この戸建賃貸、実は高く売却しやすいということも大きなポイントです。
なぜかと言えば、戸建賃貸は売却対象者が投資家ではなく、主にエンドユーザーとなるからです。
実際に、先日、土地活用のご相談があった埼玉県さいたま市桜区の例をあげてみましょう。
この土地活用では、分割した26坪の土地に25坪の建物を複数棟建築する提案でした。
賃料は14万円の査定です。
この戸建に対して、不動産会社はどのように売却の値付けをするのでしょうか。
（1）収益還元法
これは、賃料から価格を割り出す方法です。
投資家目安利回り10％とすると1,680万円で値付けされます。
＜計算例＞
年家賃168万（14万×12か月）÷利回り10％＝販売価格1,680万円
（2）取引事例比較法
土地建物の条件が近い取引事例を参考に、価格を査定します。
＜近隣例＞
新築 土地24坪 建物27坪 4,500万円
この例をとってみると、投資家に対して売却する場合とエンドユーザーに売却する場合の査定には、実に3,000万もの差が生まれるのです。
この差を利用し、どのタイミングで誰に売却するかを定めます。
新築当初は入居者を入れ、キャッシュフローを積み上げ、退去後にエンドユーザーに売却する戦略をとれば、最大限の利益を生み出せる可能性も出ます。
さらに、投資家がオーナーチェンジ物件を購入する場合、原則、法定耐用年数の期間でしか銀行はお金を貸してくれません。
そのため、築年数が経過すればするほど、売却しにくくなります。
しかし、エンドユーザーに売却する場合は、住宅ローンを利用するため、築年数の要件は緩和されます。
不動産投資には出口戦略という言葉があり、購入前から売却の戦略を立てるべきだと言われています。
建築する前から、出口を見定めてこそ、最終的な不動産投資の成否を分けることになるでしょう。
2019年7月29日
高橋 淳
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