☆お知らせ☆
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過去のコラムを読んでいただき「アマパンに比べて戸建賃貸の方がメリット多そうだな。」と感じた人も多くいるのではないでしょうか。
戸建賃貸が優れた投資方法であることは、今までの戸建賃貸レポートで紹介したとおりです。しかし全てが全て戸建賃貸という投資方法がいいわけではありません。
そこで今回は一見万能な投資方法に見える戸建賃貸に、どのようなデメリットがあるのかについてお話していきたいと思います。
・賃料収入は100％か0％
1戸を1世帯に貸すのが戸建賃貸です。ゆえに発生する空室による損失リスク。これを回避するには、戸建を複数棟持つことや、戸建をシェアハウスとして運営することでリスクを軽減することができます。
・収益性が低くなる可能性がある。
アパマンは一定の戸数を確保することで、収益性を高めます。しかし戸建は土地に対して建築できる戸数に限りがあることから、思った以上に収益が上がらないこともあります。
この点は捉え方によって、実はメリットにもなり得ます。戸建賃貸はアパマンと比較するとかなりゆとりのあるプランです。このゆとりが空室率が高い時でも選ばれ続ける一因になっています。
大きな借金をしてハイリスク覚悟で大規模のアパマンを建築するのか、借入を少なくして、安定的な収益を得るために戸建賃貸をするのか、オーナー様の賃貸経営方針によって考え方はかわります。
・相続対策にならない可能性がある
相続対策として賃貸マンションを建設する場合、借入により資産が圧縮され、貸家建付地としての評価減や小規模宅地の特例によって相続税評価額が下がります。しかしマンパンと比べて戸建賃貸は建築規模が小さくなりがちです。
そのため、借入額が小さくなり、資産圧縮につながらないことがあります。
・原状回復コストが高くなりがち
マンションと違い戸建は上下階に居住空間があります。ゆえに退去の際の原状回復範囲は階段部分にも及びます。ハウスクリーニング費用やクロス貼り替え面積分、階段の面積分の原状回復費用が高くなる可能性があります。
退去の都度、原状回復費用に数十万円もかかっていては、賃貸経営を圧迫しかねません。コスト削減する方法として、クロスについては特殊洗浄や染色といった工法でコストダウンすることができます。
また、階段部分についても硬度の高いフロアタイルを使用することで、傷の付きづらい階段を保持することができます。このように戸建賃貸にもデメリットと考えられるところもあるのです。
不動産投資には様々な方法があります。戸建賃貸も不動産投資方法の1つでかありません。あなたの目的にあった投資方法を見つけ、リスクとうまくつきあっていくことが、安定した賃貸経営を続けるコツとなってくるのです。
2013年11月15日
高橋
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