☆お知らせ☆
ハイレバレッジ・フルローン・金利上昇の不安で堪らないあなたに朗報です！
突然ですが、質問です。あなたは今、ＭＡＸいくらお金を借りられますか？
アパマン経営の最大のポイントは、満室経営が維持できるかどうかです。しかし、どんなに素晴らしい企画であってもお金を調達できなければ、事業は実現しません。
資金の大半を自己資金でまかなえる超お金持ちは別ですが、多くの場合は銀行からお金を借りて事業を行います。
ですから、企画段階で、「自分はいくらお金が借りられるのか」を客観的に把握しておくことは、とても重要なことなのです。
では、お金さえ借りられれば、それでＯＫか？と言うと、そうではありません。できる限り有利な条件でお金を借りることが大切になります。
例えば、借入金利の差が１％もあれば、事業に大きな影響を及ぼしてしまいます。１％という金利は、１億円借りていて年間１００万円の利息がかかるということです。ですから、金利は安いに越したことはないわけですね。
では、できるだけ有利な条件で融資を受けるためには、いったい、どうしたら良いのでしょうか？「お願いです！是非融資させてください！」と銀行に言わせるための、２つのポイントをお話します。
▼ポイント１ 必ず必要以上の担保を用意すること！
第１のポイントは、担保を充足させることです。基本的に銀行は、土地と建物の担保価値以上の融資はしません。
経験上、融資に必要な担保の評価は、
１、土地の担保価値＝路線価×土地面積（平方メートル）×８０％
２、建物の担保価値＝建物の建築費×７０％（固定資産税評価額相当）
の合計で評価されます。
例えば１００平方メートルの土地に２，０００万円で戸建賃貸を建築するとしましょう。仮に路線価が２０万円であったとすると、
土地・建物の担保価値は、
土地の担保価値＝２０万円×１００×８０％＝１，６００万円
建物の担保価値＝２，０００万円×７０％＝１，４００万円
となり、土地・建物全体の担保価値は３，０００万円となります。つまり、この事業の融資額の上限は３，０００万円になるわけです。
このケースでは建築費が２，０００万円ですから、担保は十分足りているということになりますね。
もし、担保評価が建築費に足りていない場合は、その不足分を自己資金で補うか、別の不動産を
追加担保として提供する必要があります。
もちろん、銀行によっては、借りる人の属性評価によって担保以上の融資をする場合があります。しかし、そのようなケースでは、銀行のリスクが金利に上乗せされると考えておいた方がいいでしょう。
▼ポイント２ 収益性が銀行の融資基準に達しているかどうか？
第２のポイントは、銀行が良しとする収益性があるかどうかです。基本的に、どの銀行の収益評価も、「入居率８０％、金利６％になってもプラスの収益になるか」で判断しています。
このように、担保価値があり、収益性のとれる企画であれば、はじめてお付き合いをする銀行であっても、金利交渉を有利にすすめることができるでしょう。
たとえ最初に相談した銀行にいい返事をもらえなくても、自信をもって、次の銀行に融資相談を持ちこんでみてください。
銀行はひとつだけではなく、数多く存在しますから、いずれ必ず、良い条件で融資をしてくれる銀行が見つかるはずです。
しっかり、銀行が必要とする条件をそろえて、粘り強く融資交渉に臨んでみてくださいね！
2013年12月16日
高橋
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