完全セミオーダー戸建賃貸

※見学できる時間帯10：00〜11：00を追加しました。

2016年1月16日(土)、渋谷区恵比寿にて、木造3階建て賃貸住宅の完成見学会を開催いたします。
今回は約34坪の土地に、DINKSやSOHOを意識した平均専有面積が50㎡を超える間取りが4戸と、角地緩和の適用を受けながら建蔽率ギリギリで、土地を最大限有効活用した木造3階建て賃貸住宅です。

もし、あなたが、

とお考えであれば、今回の見学会は、またとない機会となります。

今回の見学会にも最新の賃貸経営ノウハウを詰め込みました。人数限定かつ完全予約制の見学会ですので、定員になる前に、今すぐスケジュールを確認いただき、ご参加予約をおすすめいたします。

特に今回は敷地内に余地がありませんので、人数限定での締切りとさせて頂きます。

計画地は2015年の住みたい街ランキング堂々1位の｢恵比寿｣！

今年の住みたい街ランキングにおいて堂々1位となった｢恵比寿｣は、新築マンションポータルサイト｢MAJOR7(メジャーセブン)｣で9月28日に、｢住んでみたい街アンケート(首都圏)2015年｣の結果において、7年連続1位の｢吉祥寺｣が2位に転落し、｢恵比寿｣が初めてトップになりました。

調査は6月19日〜7月11日、MAJOR7を運営する参加7社(住友不動産・大京・東急不動産・東京建物・野村不動産・三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス)がインターネット会員を対象に実施。首都圏5,219人から回答を得た調査結果となります。

今回の住んでみたい街のアンケートで、｢恵比寿｣が1,053ポイントを獲得し、2005年の調査開始以来、初めての1位となりました。

住んでみたい理由は、｢交通の便のよさ｣が最多だったほか、｢おしゃれ｣｢高級感｣｢洗練されている｣なども多くあげられておりました。

2位は、前年まで7年連続1位であった｢吉祥寺｣で867ポイント。｢公園が多い｣｢商業施設が充実している｣｢日常生活に便利｣などを評価する声が多かったです。

3位は｢麻布十番｣、4位は｢表参道｣、5位は｢自由が丘｣。トップ10には神奈川県内から、6位｢鎌倉｣、9位｢みなとみらい｣、10位｢横浜｣と、3つの街が入りました。

｢恵比寿｣はJRでのアクセスが良い上に代官山や中目黒にも徒歩で行くことができ、とにかく交通の便が発達しています。高級でおしゃれな街のイメージが強く住みたいと思う人が多いようです。

今回のクライアント様は、こんな人が羨む｢恵比寿｣に先代から移り住み、街の変化を感じながら住み続けておりましたが、土地を所有している場合においては固定資産税がドンドン上昇していく状況ですので、決して街のブランド力がアップすることを歓迎する気にはなれなかったようです。

そして今後、相続が発生した場合にかかる、
相続税の試算をしてビックリ！

クライアント様から何か良い方法がないだろうか?と弊社の完成見学会に来て頂き相談を受ける中で、今回の企画コンサルティングとなりました。
最初の相談が2014年の2月ですので、約2年越しの計画となります。

限られた土地を有効活用することが最大のテーマ！

今回の企画を考えるにあたり、クライアント様は以前ハウスメーカーにもプランを依頼していたこともあり、ある程度の建築ボリュームは把握されておりました。

クライアント様が利用されるスペースも今回の計画の一つに組み込むことから、依頼したハウスメーカーのプランでは地下室を予定しておりました(下図参照)。

確かに地下室は条件を満たせば容積率に算入されない為、最大限の建築ボリュームで計画する為には有効な手法にはなりますが、豪雨の水対策や揚水ポンプの故障リスクとランニングコスト、湿気やカビの発生リスクがあり、居住する為の空間としては、あまり理想とは言えません。
そして地下室を施工する為の工事費用を考えると、賃貸事業では採算が合わない計画です。

また今回の計画地の敷地面積は、112.92㎡で約34坪です。土地のボリュームを算定する際に必要な規制として、建蔽率と容積率があります。

今回の計画地の用途地域は準工業地域で、都市計画における規制値は建蔽率60%、容積率300%となります。

敷地は二方向道路を持つ角地なので建蔽率は10%割増しになりますが、容積率は道路幅で規制される道路幅員4m×0.6=240%の方が採用されますので、建蔽率70%、容積率240%となります。

また3階建て計画する際には道路斜線の規制で道路幅が4mと狭い為、3階部分へのプランニングに大きく影響しました(右図参照)。

その検討案として右記のような各住戸が専用階段を持つ長屋建で計画し、可能な限り住戸の専有面積を確保しました。

フラットタイプ＋メゾネットタイプの組み合わせで、最上階の3階にはロフトを計画し、勾配天井＋天窓で日当たりが良く、実際の面積よりも広く見えるような、仕掛けをしています。

その結果として今回の計画で実際の建蔽率は68.2%＜70%、容積率は187.72%％＜240%となり容積率には若干の余裕があるものの、建蔽率をギリギリまで利用するプランになりました。

また今回、色々な可能性を一つずつメリットとデメリットを説明しながら、方向性を定めていく作業は根気が必要ですが、そういったプロセスを踏まずに良い企画になるとは到底思えません。

今回はクライアント様にそういったプロセスを楽しんで頂き、また不動産や建築に関することも学んで頂いた上で、一緒に良い賃貸住宅を企画するというベクトルを合わせることができました。

不動産や建築の業界的には｢寝た子は起こさない｣というのが一般的で、依頼主に知識を与えることで知識差による利益を得ることができなくなるという、業者側の格言があります。

しかし弊社が行うコンサルティングでは、全く逆の対応をします。とにかくクライアント様には、コンサルティングにおける企画プロセスや建築知識、募集の方法や税務も含めた賃貸経営の手法を学んで頂きます。

そうすることで実際に賃貸経営がスタートする頃には、十分な専門知識も身に着けることでき、成功への近道になると感じるからです。そういったクライアントを増やすことがコンサルタントの使命だと感じています。魚を与えるか、魚の釣り方を教えるかに近い感覚だと思います。

その際に協力頂いたのは、今回パートナーとなる専門家集団のチームです。設計や施工関係者を始め関わる人全てが、今までにない賃貸住宅をココ住みたい街ランキング1位の｢恵比寿｣で創っていこう！と取り組んでいきました。

ハイスペック賃貸住宅(健康、免疫、制震、断熱、耐火)って何!?

通常ハイスペックとは、パソコンの性能のことを示す言葉ですが、若い人の間では有能な人を例えて最近はハイスペック○○と呼ぶようです。今回の企画も通常の住宅で用いられるハイグレード(高級)とは一線を画す仕掛けがあるので、あえてハイスペックと呼ばせて頂きました。

今回の仕様は床下に調湿炭を敷き詰め、クロスと床材はFFC加工したものを採用しています。
また地震対策として制震ダンパーを採用し、高気密で省エネ住宅をする為のウレタン断熱、そして建築基準法の準耐火構造基準を、1ランク上回る耐火性能を持つ防火サイディングの採用です。

 

健康住宅として、調湿炭を床下に敷き詰め

炭の効能は既に知っている方も多いと思いますが、調湿機能が大変優れています。湿度が低下することで結露が生じにくくなり、床下の構造体となる木部も常に乾燥した状態に保てます。

床下に調湿炭を敷くことで最大湿度が15%低下、木材の含水率が4年間で3.9%低下したなどの実績が報告されています。

それ以外にもカビ・ダニ・ゴキブリも激減することで、アトピー性皮膚炎や気管支炎喘息や小児喘息などの原因物質(アレルギー性物質)の増殖を抑制することも知られていています。健康に住むというコンセプトの中で、調湿炭を採用しました。

免疫住宅として、FFCテクノロジー技術を活用

FFC加工とは建材やクロス等の素材に含まれる水分(結合水)に水溶性の2種類の鉄(Fe2･Fe3)ミネラルを含浸させる技術です。

建材やクロスなどは、化学薬品を使用して商品化されています。そのような化学物質にFFCテクノロジーの技術を活用することで、化学物質の害を最小限に抑える加工です。

【カビの抑制効果】
カビの抑制でアレルギー症状を抑える

この実験では、FFC活用クロスにおける善玉常在菌の増殖を確認した。この実験により、乳酸桿菌類などの有益な菌は増殖し、悪玉菌であるMRSA(院内感染菌)の増殖を抑制させることが確認されました。

【フローリングの抑制効果】
部屋のカビやダニの発生を抑制するFFC活用の建材は善玉常在菌増加し悪玉菌は減少！

FFCテクノロジーは、ハーバード大学や国内の大学などによって研究がなされ、その効果が証明されています。また数多くの老人福祉施設、教育施設など多数の公共の場で採用されている実績があります。

この技術を家造りに採用することで、その家にいるだけで病気にならない力｢免疫力｣を高めることが出来ます。

以前の病気になる家(シックハウス)から自然素材を使った健康住宅へ時代が移り、これからは健康になれる｢免疫住宅｣へとシフトしています。今回はクライアント様の意向もあり、採用することになりました。

制震住宅として、制震ダンパーを56箇所設置

忘れられない記憶として、東日本大震災があります。今回の賃貸住宅はクライアント様にとっても、地震対策は最優先課題と考えておりました。地震に対する対策として、大きく分けると下記の3種類の方法があります。

1.耐震

耐震とは主要な構造体そのものの強度を向上させることで破壊や損傷を防ぐ技術をさします。木造住宅では使用する部材の強度や数量を増やし建物を固めることで耐震性を高めます。建物を固めることで地震の力は建物に伝わりやすくなります。

2.制震

地震のエネルギーを制振(制震)機構により抑制する技術です。建物の揺れを抑え、構造体の損傷が軽減されるため大規模な地震や繰り返しの地震にも有効です。

3.免震

地盤と土台との絶縁などにより、地震力を直接建物に伝わらないようにする技術です。基礎と土台の間にアイソレータやダンパーを設置し地盤の揺れを建物に伝えないようにします。大きな地震に対しとても有効です。

そこで提案したのが制震ダンパーです。かかる費用と効果を確認した上で、採用となりました。

在来軸組工法震度7相当のシミュレーション結果

radとはradian(ラジアン)の略で層間変形角を意味する国際単位です。
柱の傾く大きさを表し、分母が大きいほど傾きが少ないことを示しています。
耐震工法にダンパー装着をした場合。柱の変位を約1/2低減しました。
起震実験の解析値から計算をした場合、震度7の地震に対して約1cm前後に変位を抑えます。
※掲載の数値は1Fの柱(3m)の震度7のシミュレーション平均値です。
※解析結果は建物形状、プラン、地盤、工法により異なります。

【採用した制震ダンパーの特徴】

1.あらゆる木造に設置可能
2.もっとも揺れる外周部に細かく配置が可能
3.断熱の欠損がとても少ない
4.設置コストがやすい
5.小さい地震から効果を発揮
6.設計・間取りに制約を受けない
7.自然素材派の方にも使いやすい
8.温度変化にも変わらない性能
9.改修工事に有効
10.メンテナンスフリー

省エネ住宅として、ウレタン吹き付け断熱工法

省エネについては断熱性・気密性をアップさせることで、暑さ、寒さを遮断して家中どの部屋でも同じような室温に保つことで、冷暖房費の大幅な節約につながります。

従来の木造住宅であればグラスウール等の繊維系断熱材がコストパフォーマンスも高く採用されるケースが多いです。しかし繊維系断熱材は内部結露が起これば、重みで下がってしまい、住宅の断熱性能が低下します。そのため長期間に亘って、安定した断熱性・気密性を保つのが難しいとも言われています。

今回の計画において、当初は外断熱を採用したいというクライアント様の意向もありましたが、外断熱でのコストアップとメリット･デメリットを検証し、折衷案としてウレタン吹き付けによる断熱工法を採用しました。

住宅の隅から隅まで家全体をすっぽり覆ってしまう現場吹き付け発泡による断熱工事です。

無数の細かい連続気泡で構成された硬質ウレタンフォームの特性を大いに発揮し、グラスウール10kの約1.5倍の断熱効果を保持しています。

また透湿性も低く断熱材内部に湿気を通しにくいため、壁体内の結露を抑制し、建物の耐久性を高めます。

高耐火住宅として、最高等級の防火サイディング

今回採用した外壁の防火サイディングは、木目調をツートンでコーディネートしました。

準防火地域で延床面積が500㎡以内の3階建ての建物なので、耐火等級3の45分準耐火構造が建築基準法で求められている規定です。

しかし今回の外壁は耐火等級4の1時間準耐火構造に該当する防火サイディングです。求められている以上に、火災に強い外壁と言えます。

何故そうなったかというと、良い建物を創りたいという気持ち以外に、ある出来事が起きたことが原因です。

その理由は…。

残念ながら、ここではお伝えできません。当日開催される土地活用勉強会で、建築秘話としてお話ししたいと思います。

これだけのハイスペックで事業収支はどうなのか？大公開します！

今回の企画ですが今まで建築していた仕様から、これほどまでに仕様変更をしたことが、実はありません。

上記でご紹介したハイスペックな提案については、クライアント様からの要望と設計や施工者側からの提案を取りまとめた上で、採用や不採用を決めておりました。私の仕事は主に事業性を考えて、ブレーキ係をしていたと言っても過言ではありません。

そんなことだから事業収支は厳しいのでは?と思われると思いますが、実は驚くべき内容です。
しかも1戸はクライアント様が利用される予定の為、4戸中、3戸の家賃収入しか計上していないにも関わらずです！

本当は非公開なのですが、当日見学会にお越し頂いた方には、個人情報が入ってない部分について公開させて頂きます。

今年住みたい街ランキングにおいて堂々1位となった｢恵比寿｣での、周辺家賃相場と今回の募集家賃の設定方法等、企画当初のリサーチから今回の募集家賃の決定方法等も含めて、公開する予定です。楽しみにしていてください。

【人数限定】「ハイスペックな木造3階建て賃貸住宅」は、どのように造られたのか！勉強会を開催！

当日は建物完成までの一部始終を公開いたします。さらに20名様限定で、建築秘話などをライブでお伝えする勉強会「『ハイスペックな木造3階建て賃貸住宅』は、どのように造られたのか！」を開催します。

こちらの勉強会は、見学会場にて11：30から12：30まで予定しております。
お申込み順となっておりますので、土地活用でお悩みの方はこの機会にぜひどうぞ！

※定員に達しましたので、受付を締め切りました。

さらに「高級賃貸マンションと競える」募集図面を大公開！

弊社のグループ会社である賃貸管理会社であるアーバン不動産情報センターにて作成した｢高級賃貸マンションと競える｣入居用の募集図面も公開します。

この他にも、気になる総投資額など、参加者だけに公開させていただく、とっておきの情報を用意してお待ちしております。繰り返しになりますが、ご参加者いただいた方への特典になりますので、お問合わせいただいてもお答えはいたしません。

もしあなたが「都心の新築賃貸住宅に興味がある」「将来の相続が不安」というのであれば、特にこの見学会は必見です。

実際に自分で足を運び現場を見ることで、賃貸経営のアイデアが浮かぶことは多いものです。
それは、現場でご自身の土地や賃貸住宅に当てはめることで、イメージやしやすくなるからです。
常に最新の土地活用方法であなた様の来場をお待ちしております。

そんな完成見学会の開催要項は下記の通りです。
※現地案内図は申し込んで頂いた方に、別途ご案内致します。

※見学できる時間帯10：00〜11：00を追加しました。

繰り返しになりますが、もし、あなたが

とお考えであれば、またとない機会となります。

「百聞は一見にしかず」ということわざがありますが、実際に自分でたくさんの建物を見て勉強することが、今後のアパ・マン経営においてとても重要なことです。

もし、あなたが、

という疑問やお悩みをお持ちであれば、今回の完成見学会は必見の内容です。

完成した建物を見学できるのは1月16日(土)の1日限り！

今回は100組以上の参加が予想されますが、見学できるスペースは広くはありませんので、一度にご来場されても、ゆっくりご覧いただくことができません。

また、近隣の方へご迷惑をかけないようにするためにも、参加ご希望の方は、完成見学会参加申込フォームに必要事項をご記入の上今すぐお申込ください。

それではあなたからのご参加をお待ちしております。

コンサルティング事業部
岡　宏

追伸：１

当日、参加者限定にて、コンサルティングスタッフによる無料相談会を実施いたします。（お一人様30分間まで）

※定員に達しましたので、受付を締め切りました。

といった不安を抱えておられるのであれば、遠慮なく無料相談をご利用ください。
ご相談されることで何らかの気づきや発見が得られることをお約束します。

また、空室対策・管理相談も同時に開催いたします。

というようなお悩みに対してアドバイスさせていただきますので、どしどしご相談ください。

ただし、無料相談につきましては下記条件に該当する方を対象とさせていただきます。

●土地をお持ちの方のみ

土地をお持ちの方は、次の7つの条件を満たしている方を対象とさせていただきます。

当日は混雑が予想されます。

無料相談ご希望の方は、相談希望時間をあらかじめ記入の上お申込ください。

追伸：２

「見学会に参加すると売り込まれるんじゃないかと不安で…」

という方もご安心ください。
当社では強引な売り込み営業は一切しておりません。

「それでも、まだ信用できないのでちょっと今回は…」
という方は、まずは過去の完成会見学者、戸建賃貸オーナーからのアンケート結果や施工事例、戸建賃貸無料カタログなどをご覧ください。