構造（鉄筋コンクリート造）＆モデルルーム（3タイプ）見学会のご案内

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2020年2月29日（土）、東京都新宿区西新宿7丁目にて、鉄筋コンクリート造9階建ての賃貸併用住宅の「構造＆モデルルーム見学会」を開催します。

「構造見学会ってなに？」と思われた方のために説明すると、「完成すると隠れてしまう建物の内部構造を実際に見て頂く」企画です。

特に今回は一般の方ではなかなか見ることのできない鉄筋コンクリート造の建物の、建築現場をご案内させて頂きます。

また9階建ての3階のフロアにある賃貸住戸の3タイプを、他の住戸より早く内装工事を仕上げてモデルルームとして公開致します。

鉄筋コンクリート造の建物構造と最新の賃貸住戸のモデルルームを同時に見られるという、一粒で二度美味しい企画と言えます。

そんなお得な構造＆モデルルーム見学会ですが、工事中の現場のご案内ということもあり、参加申し込みは限定20名とさせて頂きますので、どうぞお早めにお申し込みください。（先着順）

もし、あなたが、

高収益を実現する鉄筋コンクリート造の構造の秘密を知りたい。
新宿の入居希望者をターゲットにした最新の賃貸住宅に興味がある。
都心で「ベストアンサー」と言える土地活用法を学びたい。
高騰しているといわれる建築費の実際や事業収支計画に興味がある。
都心の賃貸併用住宅の工夫や間取りを知りたい。

とお考えであれば、今回の見学会は、またとない機会となります。

人数限定かつ完全予約制ですので、定員になる前に今すぐスケジュールをご確認のうえ、参加予約していただくことをおすすめします。

都心の好立地でも、ネガティブ要因が多くて収益を圧迫！解決方法は？

今回ご覧いただく物件は新宿駅から徒歩9分とアクセスも良く、大通りから一本入った立地で高層ビルには囲まれていますが、都会の喧騒を感じない、住環境としては非常に良好です。

計画地の敷地面積は約135坪で、建築前は昭和49年に建てられた3階建て＋塔屋のご自宅（鉄骨造）と、昭和56年に建築された4階建ての賃貸マンション（鉄筋コンクリート造）が建っていて、コインパーキングもありました。

解体にあたりアスベストを調査分析したところ、ご自宅はアスベストを含有していることが判明し処分方法も複雑になるため、賃貸マンションの解体と合わせると解体費は高額になりました。

しかも敷地形状が複雑な上に地下鉄が敷地内を通っている関係で、建物の配置に関しても制限がある状況です。都市計画の容積率の制限が600％に対して接道幅4ｍと狭く、容積率は最大240％までしか建築できません。

そして今回は自宅の建て替えを兼ねていて、オーナー様の住戸が2世帯入る計画です。全体の専有面積の割合から算出すると、住戸の約20％が賃料収入を生まないオーナー様住戸になります。

また解体予定の賃貸マンションは計画相談時の段階でほぼ満室の状況で、入居者の退去交渉や退去期間及び退去費用もかかります。ご自宅の仮住居費用も含めて、費用を計上する必要があります。

ざっと事業収支に影響を与えるネガティブ要因を書き出すと、下記の8項目になります。

２棟の高額な解体費（アスベスト含有）
特殊な敷地形状（変形敷地／上向きコの字型）
建物配置に制限がある敷地（地下鉄／地上権設定）
解体予定の物件の退去交渉と退去期間と退去費用（ほぼ満室）
前面道路幅が狭く一歩通行（大型車両は進入不可）
容積率制限が厳しい（都市計画は６００％の制限でも、道路幅で２４０％の制限）
賃料収入を生まない住戸割合が２０％（オーナー様利用分）
建築費高騰の時期（消費税増税＋オリンピック）

上記の条件を踏まえて計画した場合、事業収支で採算が合うかどうかは、経験がある方なら踏み切れるかおそらく判断が難しいと思います。

現にオーナー様がお付き合いある金融機関から紹介された大手建設会社の提案内容では全く収益を生まず、将来予測される空室率の悪化や金利上昇を考えると、全く事業として成り立たないものでした。

このネガティブ要因を全て受け入れながら、高収益を実現するためのコンサルティングが今回のプロジェクトの大命題でした。

賃貸住戸の専有面積は全て４０m²以上、間取りは事業収支と入居者目線で辿り着いた集大成！

今回の計画では新宿の入居希望者のターゲットとオーナー様の住戸が共存する賃貸併用住宅であることを踏まえた計画が必要になります。

また賃貸住戸の専有面積を全て40m²以上とすることのメリットを、最大限に活かした計画にしました。（不動産取得税控除＆固定資産税の軽減措置）

1ＬＤＫなので単身者からＤＩＮＫＳ、または小さいお子様が一人のファミリー層まで、幅広いニーズに対応できます。

賃貸住戸は3タイプあり、今回は3階のワンフロアだけ内装工事を先行して、当日はモデルルームをご覧頂けます。

このＨＰではＡタイプのみ間取り図を掲載しますが、ご来場頂いた方には３タイプの間取り図や仕様など、資料として配布いたします。最新の賃貸住宅のトレンドを学べるチャンスですので、ぜひこの機会にご参加ください。

施工中の鉄筋コンクリート造の内部も大公開

当日は工事も進めておりますので安全に配慮して一部になりますが、現場監督立会いの上で鉄筋コンクリート造の施工中の様子も見ることができます。一般の方にとってご覧頂くことが少ない、貴重な機会になると思います。

オーナー様利用の住戸が２０％、ネガティブ要因が多い中で事業収支は驚愕の・・・！

上記でご紹介したように計画地については住環境としては良好であるものの、事業収支にとってはネガティブ要因が多くある中で、コンサルタントである私の仕事はオーナー様からの要望と設計や施工者側からの提案を取りまとめ、主に事業性を考えてバランスをとることでした。

しかし全専有面積に対して20％はオーナー様が利用する計画なので、全体の1/5は家賃収入がありません。

これだけネガティブ要因があるのだから事業収支は厳しいのでは？と思われると思いますが、実は驚くべき内容です。

本当は非公開なのですが、今回の見学会にお越し頂いた方だけに、実際の事業収支を公開させて頂きます。

※現地案内図は申し込んで頂いた方に、別途ご案内致します。

※駐車場はございません。周辺にコインパーキングはありますが、ご案内できませんので、各位でご確認の上でご利用ください。

繰り返しになりますが、もし、あなたが

高収益を実現する鉄筋コンクリート造の構造の秘密を知りたい。
新宿の入居希望者をターゲットにした最新の賃貸住宅に興味がある。
都心で「ベストアンサー」と言える土地活用法を学びたい。
高騰しているといわれる建築費の実際や事業収支計画に興味がある。
都心の賃貸併用住宅の工夫や間取りを知りたい。

とお考えであれば、またとない機会となります。

｢百聞は一見にしかず｣ということわざがありますが、実際に自分でたくさんの建物を見て勉強することが、今後のアパ・マン経営においてとても重要なことです。

もし、あなたが、

「安定した賃貸経営を築きたい！」
「有効的な土地の活用方法を知りたい」
「多くの企画を提案されているが、それが正しいのかわからない」
「繁忙期を過ぎても、空室が続いてしまった！」

という疑問やお悩みをお持ちであれば、今回の完成見学会は必見の内容です。

完成した建物を見学できるのは2月29日（土）の1日限り！ 強引な売り込みは一切ありませんので、安心してお越し下さい。　

今回は限定20名です。（先着順）工事中なので安全を配慮し、施工に影響を及ぼすことは避けたいと考えておりますので、参加ご希望の方は、参加申込フォームに必要事項をご記入の上、今すぐお申込みください。

それではあなた様からの参加お申込みを、お待ちしております。　

コンサルティング事業部
岡　宏

追伸：１

当日は、コンサルティングスタッフによる「限定無料相談チケット」を配布いたします。（お一人様１時間まで）通常は有料のコンサルティングサービスですが、ご参加頂いた方限定で無料にて対応致します。
※希望日をご記載頂き、弊社（千葉県市川市）にお越し頂くことが条件になります。

「私達の考え・思いを実現してくれる企画はないだろうか…」
「土地探し･建物企画を実現するにはどうしたらいいのだろう…」
「建設会社に提案されているプランで本当に話を進めてしまってもいいものか…」

といった不安を抱えておられるのであれば、遠慮なく無料相談をご利用ください。
ご相談されることで何らかの気づきや発見が得られることをお約束します。

追伸：２

「見学会に参加すると売り込まれるんじゃないかと不安で…」

という方もご安心ください。
当社では強引な売り込み営業は一切しておりません。

「それでも、まだ信用できないのでちょっと今回は…」
という方は、まずは過去の完成会見学者、戸建賃貸オーナーからのアンケート結果や施工事例、戸建賃貸無料カタログなどをご覧ください。