完全セミオーダー戸建賃貸

今回の見学会では、土地から購入し新築賃貸アパートを企画実現したTオーナーの事例をご紹介します。

とあなたは疑問に思ったかもしれません。

もちろん土地から買うわけですから安く土地を仕入れられなければ収支が悪くなってしまいます。
また、土地から探す場合には土地がある場合に比べると検討するべきポイントが多くなります。
さらに、ありふれたアパートを企画してしまった場合には将来は競争力が低下してしまう可能性があります。
しかし、このような問題点もブランド価値の高い土地を格安で仕入れて、競争力のあるアパートを企画すれば、新たに土地を購入し新築賃貸アパートを建築しても高い利回りを実現する事は可能です。

ただし、昨今の融資状況を鑑みると総額の３割程度の自己資金が必要になるケースが多いです。
一時期はそれほど高い年収でないサラリーマンの方であっても全額フルローンも可能という時期がありました。しかし、現在は、土地をお持ちでも事業費全額のローンが難しい場合があります。
お持ちのご資産状況にもよりますが、土地からご企画される場合は総事業費の３０％程度の自己資金が必要になります。（ただし資産がある方や担保余力がある方などケースバイケースです。）
また、希望の土地を見つけた場合は即断即決が必要です。

通常であれば、ゆっくりと希望の土地の調査、融資条件の検討、総事業費の確定、建築プランの決定など、考えなくてはならない点を全て事前に検討した上で土地を買い、建物を企画することが普通かもしれません。

しかし、土地によっては、考慮すべき点を全て調べ終わるまで待てない場合があるのです。

それは、人気の高い土地を買って企画する場合です。一般の方が土地を買う場合には、建物プランを検討しなければならないことから、土地を見学してすぐに購入することがなかなかできません。

しかし、建売業者、不動産投資家などは、土地を見ただけで建築プランが想定できます。そのため、見学したその日に購入を決断できるのです。　このため、人気の高い土地は、あなたが決断しなければすぐに他の方に買われてしまう状況なのです。
もし、あなたがブランド価値の高い土地、相場より安い土地を買って賃貸物件を考えているのなら、今回の見学会は参考になるはずです。

Tオーナーは、今年の３月に竣工したアバンテ小平３棟のオーナーです。
Tオーナーは、中古物件は利回りの高い物件が多いが、不良入居者による滞納の問題や物件そのものの耐震、耐久性の問題など、中古物件には不安になる要素が多いと考えておられました。
そのため、Tオーナーは新築から企画した方が、自分が審査した入居者に入居してもらえるし、
建物の建築の様子や構造までしっかり自分で確認できるので若干利回りが低くなる程度なら土地から企画した方がメリットが大きいと考えられたようです。

 

Tオーナーは、そう確信していました。
この企画は土地から買ってアパートを新築する計画です。

今回の計画を実現するまでの経緯をお話します。

Tオーナーは趣味で井の頭公園周辺をサイクリングしていました。そのため、今回の計画地周辺について土地勘がありました。

そこで目に入ってきた土地が今回の計画地だったのです。

 

（旗ざお地とは：道路と接する土地が路地状のため、土地の形状が旗竿に似ている土地。）

旗ざお地は相場の５０〜７０％の価格で売りに出されることが一般的です。ちなみに旗ざお地が整形地と比べて安いことは不動産投資に詳しい方にとってはよく知られた話です。

計画地は近隣相場の半値以下で売りに出されていました。このあたりは大きな公園も近いこともあって人気の高い高級住宅街です。購入希望者が多数現れる事が予想され、この価格は下限に近いと考えられました。
（実際に、Tオーナーが土地の買い付けを入れた直後に同じ土地を自宅用として購入したい方、アパートを建てたい方からの買い付けもありました。）

しかし、当社が土地の状況について詳しく調査してみると価格が安いことにはわけがあったのです。Tオーナーが購入を中止した方がよいほどの問題点がでてきました。

 

第一に、解体予定の古家に入居者いて立退き交渉が必要なこと。
第二に、騒音のトラブル防止のため建物の解体に重機を利用できないこと。
第三に、間口（道路に接している土地の部分）が狭いため、自動車の出入りが難しいことでした。

当社は、Tオーナーと一緒になってこの３つの問題の解決策を考えました。
とりわけ第一問題点の解決は難題でした。土地の決済日までに立退きが完了すれば問題はありません。しかし、立退きが完了しなければ古家を解体することすらできません。また、Tオーナーが立退き交渉をすることになった場合、立退き料の支払いも考えなければなりません。そのため、これらのリスクを回避するために、決済日までに立退きが完了しない場合は土地の売買契約を破棄できるようにしました。
その後、土地の売買契約した後でわかったことですが、入居者は法外な立退き料を要求していたのです。そのため、一時は土地決済日までの立退きは困難とさえ考えらました。

しかし、ある日、この土地の売主さんは入居者さんが部屋で倒れているのをたまたま発見し、その状況に驚いた売主さんは入居者さんを病院まで連れて行ったのです。

このことがきっかけとなり、立ち退き交渉は急速に進展しました。 幸運にも入居者さんの容態も回復し、妥当なレベルでの立退き料で立ち退きの合意が得られました。その結果、土地の決済の期日までに立退いていただけることになったのです。

第二問題点の解決のためには、最小限度の割り増し費用で手壊しでの解体を実現することでした。当社にて解体作業に関係する作業員の数や日程を再検討した結果、手壊しによる解体でも最小限度の割り増し金額で解体できることになりました。

さらに、第三問題点の間口が狭いことは、単身者向けの賃貸物件であれば、バイク置き場があることでも十分なメリットが得られるため、車用の駐車場がなくても問題とならないと考えました。

Tオーナーと当社でこのように問題点の解決策を検討した結果、土地を見学した同じ日に土地の購入を決断したのです。

Tオーナーが即断した結果、非常に魅力的な価格で井の頭公園の土地を購入できました。

その後、賃貸物件の企画の詳しい検討を重ねた結果、今回の企画実現となったのです。

 

今回の企画は当社のいつもの企画である戸建賃貸とは異なります。

土地が旗ざお地であることや住みたい街ランキングの上位の土地である井の頭公園であることから入居者さんのターゲットを単身者としました。

しかし、ただのアパートではありません。賃貸用のアパートでありながら、敬遠されがちな１階部分でも喜んで入居してもらえる間取りを企画したのです。

天井高４mの吹き抜けを設置し、非常にゆったりとした空間を楽しめるようになっています。さらに１階の各部屋には家庭菜園スペースを実現しました！

その結果、近隣にはない魅力的な外観にも仕上がり、近隣の方々には喜ばれているほどです。また、この物件の新築に触発された近隣の方もご自宅をきれいな外観に改築するほどでした。

 

今回の計画地は、井の頭線「井の頭公園」駅より徒歩８分、ＪＲ線「吉祥寺」より徒歩１４分、井の頭公園からは徒歩７分の立地です。近隣にジブリ美術館や玉川上水もあり、若い世代の活気と自然が同居する魅力ある街です。

賃貸部分では家賃１２万円を想定しています。また賃料の中には、大型バイク置場代や家庭菜園代なども含まれており、一味違った賃貸アパートに仕上げる事で競争力をＵＰしました！

 

この他にも、もっともっと、「天井４ｍ家庭菜園付アパート」の魅力をお伝えしたいのですが、やっぱりあとは論より証拠です。当日完成した実物をご覧いただき、あなた自身の目でお確かめください。

 

満足を超えて感動の域に達しています。オーナーだけでなく入居者にも末永く可愛がって頂けるように思います。
新築は大家としての実績、金融機関からの信用を含めた資金力が乏しいとなかなか手を出せない贅沢なのかもしれませんし、時間や手間がかかり面倒とも言えます。
特に井の頭公園のような立地で利回りが期待できる土地を見つけ買い付けるのは本当に大変です。
利回りだけを追求したありふれた味気ない物件ではなく、オーナーとプランナーの個人的な趣味に走る収益アップにつながらない、または飽きられてしまうものでもなく、バランスのとれたものに仕上がったように思います。

また、高級住宅街の注文住宅のように投資金額に糸目をつけなければ物理的にもっと良いものも建てられるでしょうが入居者の経済事情もありますので利回りは期待できないでしょうし、逆に安くも作れる、中古も買えるのでしょうが、消費者の目も厳しく安かろう悪かろうで募集・メンテ・出口で苦戦を強いられるでしょうし、この意味でもバランスが取れていて将来に対する不安が最小化されたと感じています。

駆け出しの私の背中を押して下さったFPCの皆さん、特に横山さんに感謝いたしますし、今後もご指導お願いします。次はFPCさんと浜田山に進出です！（東京都練馬区　Ｔオーナー）

 

「百聞は一見にしかず」ということわざがありますが、実際に自分でたくさんの建物を見て、勉強することが今後のアパ・マン経営においてはとても重要なことです。

もし、あなたが、

という疑問やお悩みをお感じなら今回の完成見学会は参考になるはずです。
完成した「天井高4m家庭菜園付アパート　井の頭公園」を見学できるのは11月27日（土）の１日限りです！オーナー様のご好意で見学会を開催させていただいていることからも11月27日以外にはこの物件をご見学いただくことはできません！ぜひこの機会に見学会にご参加下さい。

今回も１００組以上の参加が予想されます。
見学できるスペースは広くはありません。そのため、一度にご来場されても、ゆっくりご覧頂くことができません。近隣の方へご迷惑をかけることは避けたいので、参加ご希望の方は、完成見学会参加のフォームに必要事項をご記入の上今すぐお申込ください。

あなたからのご参加お申込をお待ちしております。

 

当日、参加者限定にて、コンサルティングスタッフによる無料相談会を実施いたします。
（お一人様３０分間まで）

といった不安を抱えておられるのであれば、遠慮なく無料相談をご利用ください。
ご相談されることで何らかの気づきや発見が得られることをお約束します。

当日は混雑が予想されます！
無料相談ご希望の方は、相談希望時間をあらかじめ記入の上お申込ください。

・ご年収に関する資料（源泉徴収票直近２年分）
・ご計画地に関する資料（住宅地図、現地写真、公図、測量図、登記簿謄本等）
がありましたら具体的なアドバイスが可能になります。

 

「見学会に参加すると売り込まれるんじゃないかと不安で・・・」
という方もご安心ください。
当社では強引な売り込み営業は一切しておりません。
「それでも、まだ信用できないのでちょっと今回は・・・。」
という方は、まずは過去の完成会見学者、戸建賃貸オーナーからのアンケート結果や施工事例、戸建賃貸無料カタログなどをご覧ください。

 

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完成見学会の詳しいお問い合わせは・・・

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株式会社ＦＰコミュニケーションズ
〒２７２-０１３８　千葉県市川市南行徳１-２０-１３　３F
電話： ０４７-３９０-２１７５　担当：小島　 order@superfp.com

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