☆お知らせ☆
自然素材を使ったアパート完成見学会、2/1開催！
http://www.kodatechintai.jp/pastvisit/post_92.html
基本的に、全額現金で不動産投資をする人はいません。ですから、ローンをうまく利用して、投資を行うことが不動産投資成功の秘訣です。
一般的には、低利、長期、追加担保無し、この３つの条件が揃えば、不動産投資にはとても有利です。
では、いったいどうしたら、有利な条件でローンを受けられると思いますか？
不動産投資の際に利用できる代表的な融資として「アパートローン」がありますが、このローンを利用できる条件には一般的に、「どんな物件が対象か」（物件評価）「誰に貸すか」（属性評価）の２つがあり、さらに物件評価の方法には、「担保評価」（積算評価）」｢収支評価｣（収益評価）に細分され、
総合的に評価され融資の判断をしています。
特に、担保と収益評価は、年々厳しくなっており、担保価値以上の融資はしませんし、収益評価も７０％〜８０％の稼働率でもプラスのキャッシュフローができるかどうかが審査されます。
どの銀行もアパートローンの審査基準をあてはめると、２割程度の自己資金は用意しないと、融資が通らないようになってきているわけです。
もし、自己資金が足りないと、当然金利も高くなってしまい採算性が悪くなってしまうという悪循環に陥ります。
その点、２世帯型戸建賃貸は、住宅ローンを使えるのでアパートローンの厳しい審査基準を回避することができます。
住宅ローンが使える条件はただ一つ。自宅部分（自己使用）が１／２以上あること。これだけで、住宅金融支援機構の長期低利なフラット３５や、民間銀行の住宅ローンが使えてしまうのです。
しかも、住宅ローンに担保評価や収益評価は基本的にありませんので、担保価値以上の融資も受けられます！かといって、自己資金が無くてもいいというわけではありませんよ。
やはりローンは少ない方が利回りや投資の安定度は高まりますから、自己資金は多いに越したことはありません。今のうちに、コツコツ貯金してくださいね！
さて、融資打診のタイミングですが、これは早ければ早いほどいいでしょう。
物件を探しはじめる前か、遅くとも探すのと同時に、融資交渉を始めることが大切です。もし、融資の内諾を得られていれば、不動産屋さんにも、「もう融資は決定してますが、若干予算オーバーです」
「もし、この金額になればすぐに買えるのですが・・・」と、指値交渉もより具体的に行えますし、売り主も、より真剣に検討してくれるようになります。
いかがですか？いかに早い段階で融資交渉をすべきなのかが、お分かりいただけたのではないでしょうか？
2014年1月25日
高橋
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