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今回は「３分でできる!「稼ぐ家」の投資シミュレーション」についてお話します。
不動産投資をする際に一番重要なもの。それが、投資シミュレーションなのですが、投資シミュレーションの仕方を知っていますか？
実は、投資シミュレーションには、詳細なものから簡易なもの、まであり、さらに投資の指標も数多くあって、どのやり方がいいのかを一概にいうことはできません。
また、物件が見つかったら、瞬時に投資シミュレーションを行い、すぐに買付申込をするぐらいのスピード感が必要です。でなければ、良い物件を手に入れることはできません。
２世帯戸建賃貸を土地から購入して、建てる場合には、土地と建物にかかる初期コストを瞬時に計算して、利回りを計算する必要があります。
そこで、簡易シミュレーションの方法をお教えしましょう！
この方法なら、わずか３分程度で投資の可否を判断することができるようになります！
【１】土地の値段が坪４０万円以下であるか？
まず、土地の値段が坪４０万円以上だと採算が合いません。必ず坪４０万円以下、または指値で４０万円以下になる土地を探してください。広さは約３５坪～４０坪必要です。
【２】土地が見つかったらまず周辺の家賃相場を調べる
まず、よさそうな土地が見つかったら、２ＬＤＫ（６０㎡）程度の家賃相場を調べてください。最低でも月８万円以上の家賃が取れるエリアであれば合格です。
【３】土地、建物の合計金額を求める
土 地：４０坪×４０万円＝１６００万円
建 物：８００万円（６０㎡）×２戸＝１６００万円
経 費：仲介手数料＋外構工事＝３００万円
合 計：３５００万円
ちなみに経費は１割程度は見込んでおくと安全です。建物は当社の企画物件を参考にしています。
【４】頭金を差し引き月々のローン返済を求める
ローンシミュレーションサイトなどで月々の返済額を求める
http://www.hownes.com/loan/sim/repayment.asp
頭 金：５００万円
ローン：３０００万円（３０年返済、元利均等、３％）
月々返済額 １２６，４８１円
【５】月々の実質負担額を求める
２ＬＤＫ（６０㎡）の相場が１０万円のエリアだったとすると、
ローン１２６，４８１円－家賃収入１００，０００円
＝月々の実質負担額２６，４８１円となるわけですね。
【６】現在の家賃支払いとの差額は？
例えば、今１０万円の賃貸マンションに住んでいたとすれば、差し引き約７万４０００円が貯蓄に回ることになります。
いかがでしょうか？
堅苦しいシミュレーションもこうやって整理すると計算方法はいたってシンプル！電卓一つでいつでも、計算できちゃいますね。
当然、土地がもっと安くて、高い賃料が取れれば、逆にプラスの利益がでることもあります。これは自己資金をいくら入れるかでも違ってきます。
「でも、坪４０万円の地域で１０万円も家賃とれるところなんて、そうそう無いんじゃない？」
おおー、鋭い突っ込みです！！確かに、おっしゃる通りです。でも、探せば、そいう土地あるんですよねー。
そこで次回は、いよいよ「相場の半額で土地を手に入れる方法とは？」についてお話します。いよいよ不動産投資の真髄を明らかにしますので、お楽しみに！
2014年1月15日
高橋
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