戸建賃貸コラム:戸建賃貸は浦田健の「稼ぐ戸建賃貸」で学ぶ

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今回のコラムは、今年4月1日から
施行された東京都建築安全条例の法改正の
概要についてお伝えします。

東京都建築安全条例の規制により、
路地状敷地（旗竿地）には共同住宅が
建築できないことをご存じでしょうか。

買えないこの時期にこそ、物件の価値を上げる！

不動産業界における繁忙期シーズンも過ぎ、動きの少なくなる、いわゆる閑散期に突入しました。

しかし、閑散期で申込みや内見がないからといって、ただ指をくわえているだけでは経営者失格です。

一歩先を行くオーナーは、時間を確保しやすいこの閑散期にこそ、安定した賃料収入を得るための行動をしています。

それはテナントリテンション（入居者に長く住んでもらうための施策）の工夫やいずれくる売却のタイミングを見越した賃料の値上げ、といったものです。

ところで、賃料値上げの適切なタイミングはどの時期でしょうか。

恵比寿の進化した「ハイスペック木造3階建賃貸住宅」お客様の声

先日6月22日に、渋谷区恵比寿で
「ハイスペック木造3階建賃貸住宅」の
完成見学会が開催されました。

当日は雨模様で、
時間帯によってはどしゃぶりでしたが、
ご参加くださった皆様の熱心さを感じました。

首都圏だけでなく遠方からもご参加いただき、
室内の一部を利用したセミナー＆座談会は、
熱気に包まれていました。

今回は、見学会の参加者アンケートの中から、
いくつかお客様の声をお届けします。

ボロボロであっても必ず借り手はいる！

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不動産投資において、成功する秘訣はたくさんありますが、一つあげろと言われれば、
「相場より安く買うこと」
と回答する人が多いのではないでしょうか。

実際に、相場より安い土地値程度で仕入れることを目標に、物件探しをする投資家は多くいます。

この投資法の場合、土地値で購入するため裏を返せば、建物はボロボロであるケースがほとんどです。

事実、レインズで物件探しをするときも売外全（一棟もののこと）、売一戸建ではなく、売土地で検索する方が、建物付きの土地値物件がヒットすることがあります。

しかし、この投資法、リフォーム費用の見立てが甘く、失敗したという声も聞こえてきます。

失敗事例を知ることが成功への近道！

巷では、
「フルローン・オーバーローン、◯年で資産◯億円、家賃◯千万円達成した方法」
といった成功事例を基にしたセミナーや書籍が溢れています。

そのようなセミナーのほとんどは、不動産会社やコンサルタントが主催しており、セミナー後に物件購入を勧めたり、高額会員に勧誘することもあります。

また、欲望に火をつけるようなタイトルにすることで、集客につなげているのです。

では、それらのセミナーに参加することや書籍を読むことで、全員が同じような資産を築き上げることができるかといえば、NOと言わざるを得ません。

なぜなら、もともと属性の良い人や始めから資金のある人、相続で物件を引継いだ人など不動産投資を始めるにあたってのスタート地点が異なるからです。

そうは言っても、小規模でも信用の積み重ねによって、投資規模を確実に増やしていくことは可能です。

また、近年のジャブジャブ融資市況によって、物件を購入できた人も多くいます。

しかし、やはり物件での悩み事といえば、全員とは言いませんが「空室が埋まらない」ということです。

たとえ高利回り物件であっても、積算価格で購入できたとしても、そもそも入居者がつかなければ、その指標は全く意味を持ちません。

欠陥住宅が発生しやすい建築業界の構造とは？

レオパレスに続き、先日は
大和ハウスも不祥事が報道される状況で、
昨今は業界全体に不信感が漂っています。

しかも、発覚するきっかけの多くが
内部告発や隠ぺいがバレて公になってしまう
という、何ともお粗末な状況です。

以前から、建築業界では
住宅はクレーム産業と言われてきましたが、
このところ続いている一連の不祥事で
何か変わったのか？

築古戸建を再生させるなら、必ず付加価値をつける

3月に発行された週刊住宅の見出しに、
「拡大する『ネコ市場』を狙う」
と題して、賃貸・リノベーション・空家活用などの事例が紹介されていました。

記事は、

・全国の犬、ネコの飼育数が子どもの数を上回っている

・特にネコに関連するマーケットが拡大している

・ネコ仕様の住宅の普及が進み始めている

といった内容でした。

当社の管理物件にも、ネコ飼育可のアパートがあります。

しかし、それはあくまでも空室対策としてであり、特に傷つきにくい内装にするわけでも
なく、条件をネコ飼育可としているだけです。
（とはいえ、定期借家契約を利用したり、再契約ごとに室内を確認するなど、工夫はしています。）

それでも、ふたを開けてみれば、これといった付加価値を付けていないにも関わらず、空きが出ればすぐに申込みが入る物件となっています。

特集「不動産バブル崩壊前夜」都内で急増する狭小戸建とは？

先月発売された週刊東洋経済
（2019年3月23日号）の特集記事が
「不動産バブル崩壊前夜」でした。

不動産投資家の方にとっては気になる特集
なので、雑誌を手に取られた方も多いのでは
ないでしょうか？

手前味噌ですが、当社代表の浦田も
今回の誌面で取材を受けております。

当社のHPにアップしておりますので、
もしまだご覧になっていないようでしたら、
こちらをご覧ください。

■週刊東洋経済2019年3月23日号

マーケティングで重要なのは顧客ニーズをつかむこと

以前このコラムで、目黒区碑文谷で開催された戸建賃貸完成見学会を記事にしました。

記事の内容は、当日の見学会の様子と参加者からのアンケートの紹介でしたが、ご覧になられましたか。

この物件は、賃料相場より3万円高い値付けだったにも関わらず、6件も申込みが入った事例でした。

申込みをした入居者の属性は

・上場企業の法人

・外資系企業マネージャー

・医者

・コンサルティング会社社長

・弁護士

・海外からの転勤者

といった面々でした。

進化したハイスペック構造見学会お客様の声

今回は、
先日3月2日に渋谷区恵比寿で開催された
「木造3階建て賃貸住宅」構造見学会での
お客様の声をお届けします。

「構造見学会ってなに？」
と思われた方のために説明すると、
「完成すると隠れてしまう建物の構造部分を
実際にご覧いただく」企画です。

しかも今回オーナー様にご協力いただき、
企画当初からのプロセスやハイスペックへの
想いをオーナー様から直接聞ける、
セミナー＆座談会を同時開催しました！

会場で聞いたお客様の声としては、

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